Как выбрать ликвидную планировку

Вы открываете популярный агрегатор недвижимости в поисках квартиры мечты. Десятки, сотни, тысячи объявлений мелькают перед глазами. Кажется, что в этом море предложений найти «ту самую» квартиру — дело пары вечеров. Но спустя неделю активных поисков и десятка просмотров наступает странное, выматывающее чувство: квартир на рынке много, а купить нечего. Одна похожа на вагоноремонтное депо — длинная, узкая, с единственным окном в торце. В другой — кухня размером с обувную коробку, зато коридор такой, что можно устраивать турниры по боулингу. В третьей — комната в форме пятиугольника с острым углом, куда не встает ни один стандартный шкаф, а мебель на заказ стоит как половина ремонта. 

Мы в АН «Владис» ежедневно видим две зеркальные ситуации на рынке. Одни квартиры «улетают» с первого-второго показа, иногда даже с небольшим аукционом вверх по цене, а за право их снять идет настоящая битва между арендаторами. Другие — годами «висят» в базах, накапливая срок экспозиции, несмотря на регулярные дисконты и уговоры риелторов. Разница между ними часто не в престижности района и не в цене квадратного метра, а в том, как эти метры нарезаны проектировщиком. Сегодня мы разберем анатомию ликвидности и научимся видеть реальный потенциал квартиры (или его отсутствие) еще на этапе чертежа.

Что такое «ликвидность» планировки на самом деле и почему это важно не только инвесторам

Многие обыватели думают, что ликвидность — это специфический термин для прожженных инвесторов-спекулянтов, которые покупают на «котловане» и продают на ключах. Это заблуждение. Даже если вы покупаете квартиру «для себя и навсегда», с намерением растить там внуков, жизнь — штука непредсказуемая. Рождение детей, смена работы с релокацией, необходимость разъехаться или, наоборот, съехаться с пожилыми родителями — и вот ваше уютное гнездышко превращается в актив, который нужно срочно превратить в живые деньги.

В профессиональном понимании ликвидность объекта недвижимости — это не просто абстрактная скорость продажи. Это способность актива быть проданным в разумный срок (для типовой квартиры сейчас это 1-3 месяца) и по цене, максимально близкой к рыночной (или выше неё), в любой экономической ситуации, даже кризисной. Ликвидная планировка — это ваша страховка. Это гарантия того, что если завтра ставки по ипотеке снова взлетят до заградительных высот или рынок встанет из-за переизбытка предложения, вы не останетесь с «недвижимым» грузом, который интересен только вам.

Запомните простое, но фундаментальное правило современного рынка: мы покупаем квадратные метры по ДДУ или договору купли-продажи, а живем в объеме и функционале. В условиях, когда стоимость квадратного метра в мегаполисах бьет рекорды, рынок перестал оценивать квартиры только по общей площади. Сейчас покупатель (и его ипотечный калькулятор) платит за полезность каждого квадратного сантиметра. Если из 60 квадратных метров общей площади 15 уходит на темный, нефункциональный коридор-лабиринт — это 15 метров выброшенных денег. Вы заплатили за них застройщику (и банку в виде процентов), заплатите налог на имущество, и будете отапливать этот бесполезный объем всю жизнь, проходя по нему транзитом из спальни в кухню.

Эволюция планировочных решений: почему «бабушкин вариант» больше не работает

Чтобы понять, что сейчас находится в топе покупательских предпочтений, нужно оглянуться назад. Советская и постсоветская школа проектирования (знаменитые серии П-44, КОПЭ и их региональные аналоги) исходила из других социальных и экономических реалий. Кухня была сугубо утилитарным техническим помещением, где готовили еду, часто за плотно закрытой дверью, чтобы запахи и пар не шли в жилые комнаты. Гостиная (зал) была местом, где смотрели телевизор и принимали гостей по большим праздникам, часто пустуя в будни. Спальни были изолированными ячейками для сна.

Сейчас мир изменился кардинально. Мы живем быстрее, общаемся больше, а готовим дома реже, либо превращаем готовку в совместный семейный досуг или онлайн-стрим. Высокий темп жизни и повсеместная цифровизация (удаленная работа стала нормой для миллионов) диктуют новые правила эргономики. Люди больше не хотят сидеть по изолированным клетушкам. Центром притяжения современной квартиры стала объединенная кухня-гостиная — мультифункциональное пространство, где семья проводит до 80% времени бодрствования: здесь готовят, едят, общаются, делают уроки, смотрят сериалы, а часто и работают за ноутбуком.

Революция Евроформата: цифры и факты

Именно поэтому на рынке произошла настоящая революция, которую мы называем переходом на «евроформат». Суть его проста: кухня объединена с гостиной в одно большое, светлое общественное пространство, а спальни делаются компактными, приватными и используются преимущественно только для сна и отдыха. Звучит просто, но на деле это кардинально меняет восприятие жилья и его рыночную ценность.

Давайте сравним на цифрах:

• Стандартная классическая «однушка» площадью 40-42 кв.м. — это обычно кухня 10-12м и комната 18-20м.
• Евродвушка (2Е) той же площади 40-42 кв.м. — это кухня-гостиная 18-22м и изолированная спальня 10-12м.

Функционал второй квартиры в разы выше для жизни одного человека или пары. Она воспринимается психологически как двухкомнатная. По данным аналитиков рынка новостроек, доля лотов евроформата в новых проектах комфорт-класса в крупных городах России уже превышает 65-70%. Застройщики массово переходят на этот формат, потому что именно за него покупатель готов голосовать рублем. Такие квартиры продаются в среднем на 20-30% быстрее своих классических аналогов той же площади.

Золотые стандарты ликвидной планировки: на что смотреть в чертеж с линейкой

Неважно, смотрите вы вторичку в старом фонде или выбираете новостройку по ДДУ с использованием безопасных эскроу-счетов, законы эргономики и физиологии едины. Прежде чем ехать на просмотр или бронировать лот у застройщика, вооружитесь линейкой (на просмотре — лазерным дальномером), планом БТИ и здравым смыслом.

Геометрия пространства: стремление к идеалу

Идеал любой комнаты — это квадрат или прямоугольник с пропорциями, близкими к «золотому сечению» (примерно 3 к 4). Чем квадратнее комната, тем проще в ней расставить стандартную мебель, не прибегая к дорогостоящим заказным позициям. Категорически избегайте вытянутых «вагонов» или «пеналов», где ширина комнаты меньше 2,8 — 3 метров. В таком помещении, поставив стандартную двуспальную кровать (длиной 2-2.1м) или диван поперек комнаты, вы получите узкий проход шириной 70-80 см, напоминающий плацкартный вагон. Ощущение тесноты и давления стен будет преследовать вас, даже если метраж комнаты формально большой (например, 18 метров при ширине 2,5 м).

А вот здесь кроется дизайнерский подвох: острые и тупые углы (менее 90 или более 100 градусов), эркеры сложной ломаной формы, радиусные (круглые) стены. На 3D-рендерах дизайнеров это выглядит эффектно и необычно. В реальной жизни — это головная боль при ремонте и меблировке. Заказать встроенный шкаф в угол 75 градусов стоит в три раза дороже стандартного, а его функциональная вместимость будет сомнительной — в острый угол ничего толком не положишь. Ликвидная квартира — это простые, понятные формы и прямые углы.

Коридорная болезнь: считаем коэффициент полезной площади

Хороший коридор (холл, прихожая) должен выполнять одну главную функцию: встретить вас, дать возможность комфортно раздеться, разуться (не толкаясь локтями, если зашли вдвоем) и пройти дальше в жилую зону. В идеале, в прихожей должна быть предусмотрена ниша («грязная зона») под встроенный шкаф глубиной 60 см для верхней одежды и обуви. Всё. На этом функции коридора заканчиваются.

Если коридор превращается в длинную извилистую кишку, соединяющую дальние комнаты, съедая 20-30% общей площади квартиры — это неликвид. В профессиональной среде это называется низким коэффициентом использования площади. Это метры, которые нельзя использовать для жизни, это чистый транзит. В современных качественных проектах застройщики стараются минимизировать транзитные зоны, доводя долю коридоров до разумных 10-15% от общей площади.

Окна, свет и инсоляция

Чем больше окон в квартире, тем лучше. Это аксиома рынка. Квартира площадью 50 метров с двумя окнами всегда будет проигрывать в ликвидности и цене квартире с тремя окнами той же площади. Количество окон (световых проемов) жестко определяет, на сколько полноценных жилых зон или комнат вы сможете реально поделить пространство. Угловые или торцевые квартиры в этом плане часто выигрывают у линейных, давая возможность сделать дополнительную комнату или светлый кабинет с естественным освещением.

Важен не только факт наличия, но и размер окон. Увеличенные оконные проемы (высотой от 1,8м), низкие подоконники (40-60 см от пола) или панорамное остекление «в пол» визуально расширяют пространство, увеличивают инсоляцию (количество солнечного света) и делают квартиру дороже в глазах покупателя или арендатора. По статистике, квартиры с увеличенным остеклением оцениваются рынком на 5-10% дороже аналогов со стандартными окнами-бойницами. Но не забывайте про вид: панорамное окно с видом на глухую стену соседнего дома в 20 метрах или трубы ТЭЦ — сомнительное преимущество, которое может стать дисконт-фактором.

Санузлы и мокрые зоны: новые стандарты комфорта

В студиях и небольших однокомнатных квартирах (до 40 кв.м) один совмещенный санузел — это норма и осознанная необходимость для экономии места. Но начиная с формата полноценной «евродвушки» (от 45-50 кв.м) и выше, раздельный санузел или, что еще лучше и становится стандартом, два полноценных санузла (один с ванной, второй с душевой) — это огромный плюс к ликвидности, особенно для семей с детьми.

Для семейных квартир (евротрешки и больше) наличие мастер-спальни (приватного блока родителей со своим собственным входом в санузел и гардеробную) — это уже не роскошь бизнес-класса, а ожидаемый стандарт в сегменте «комфорт+». Это невероятно удобно в повседневной жизни, повышает приватность и резко увеличивает ценность квартиры в глазах семейных покупателей, готовых переплатить за этот функционал.

Что быстрее продается: Топ планировок для быстрой продажи

Если ваша цель — сохранить средства (например, в условиях высокой инфляции и волатильности рынков) и иметь возможность при необходимости быстро выйти в кэш без потерь, ориентируйтесь на самую массовую и платежеспособную аудиторию.

Королева рынка: Евродвушка (2Е, площадь 38-48 кв.м)

Это самый универсальный и востребованный солдат на рынке недвижимости России сегодня. Её покупают самые разные категории клиентов:

• Молодые пары без детей или с одним маленьким ребенком как первое совместное жилье.
• Обеспеченные одиночки, которым нужно зонированное пространство для жизни и работы из дома.
• Инвесторы под сдачу в аренду (самый высокий спрос в этом сегменте).
• Пожилые люди, которым дети покупают современную квартиру поближе к себе взамен старой большой трешки.

Идеальная ликвидная евродвушка: кухня-гостиная около 18-22 метров с двумя окнами (или окном и застекленной лоджией), изолированная спальня 11-14 метров правильной формы, компактный коридор с выделенной нишей под шкаф-купе и просторный совмещенный санузел (от 4 кв.м), куда гарантированно встает полноразмерная стиральная машина и остается место для хранения.

Новый семейный стандарт: Евротрешка (3Е, площадь 55-75 кв.м)

Это абсолютный хит для семей с одним или двумя детьми. В условиях дорогого квадратного метра покупатели массово отказываются от классических больших трехкомнатных квартир (80-100 кв.м) в пользу функциональных евротрешек. Две изолированные спальни (в идеале детская 12-14м и родительская 14-16м, возможно мастер-спальня) и большая общая зона кухни-гостиной (20-25м), где семья проводит время вместе. Обязательное требование для ликвидности в этом метраже — два санузла (один может быть гостевым туалетом с раковиной, второй — полноценной ванной комнатой). Наличие отдельной гардеробной или кладовой (постирочной) в такой квартире повышает её стоимость и скорость продажи на 10-15%.

Студии: Осторожно, риск затоваривания!

Студии (20-28 кв.м) долгое время были любимцами начинающих инвесторов из-за самого низкого порога входа по бюджету. Они действительно быстро продаются и сдаются, но конкуренция в этом сегменте сейчас огромна, особенно в крупных ЖК масс-маркета. В некоторых проектах студии составляют до 50-60% всей квартирографии. Чтобы ваша студия была ликвидной на таком плотном конкурентном фоне и не теряла в цене, она должна быть идеальной:

• Не пенал! Ширина комнаты должна быть от 3,2 — 3,5 метров, чтобы можно было удобно зонировать пространство.
• Два окна (это огромная редкость в студиях и большая инвестиционная удача, позволяющая выделить зону кухни или сна).
• Четко выделенная «грязная» зона прихожей, чтобы уличная грязь не тащилась сразу к дивану и кухонному столу.

Звучит тревожно, но микростудии-капсулы по 15-19 метров, которые активно плодились застройщиками в последние годы в погоне за минимизацией чека, сейчас начинают терять ликвидность. Жить в них долго психологически сложно, а для аренды они часто проигрывают чуть более просторным конкурентам (22-25м), так как разница в арендной ставке минимальна, а комфорт отличается разительно.

Что дороже сдается: Логика профессионального рантье

Арендатор мыслит совершенно иначе, чем покупатель-собственник. Покупатель готов мириться с некоторыми неудобствами (например, чуть меньшей спальней) ради перспективы роста цены, статуса дома или хорошей школы рядом. Арендатору нужен максимальный комфорт здесь и сейчас, он платит за функцию и не хочет переплачивать за лишние «транзитные» метры, которыми не пользуется.

По нашей статистике управления активами, арендаторы больше всего ценят и готовы платить премию к рынку за:

1. Жесткое функциональное зонирование. Даже в небольшой студии должна быть визуально или физически четко выделена зона сна, зона еды и зона хранения/работы. Квартиры, где кровать стоит буквально посреди кухни у холодильника, сдаются с большим дисконтом и только самым непритязательным временным жильцам.
2. Продуманные места для хранения. Это боль 90% арендных квартир на рынке. Если в квартире некуда цивилизованно сложить вещи, спрятать чемодан, пылесос, ведро и гладильную доску, жилец съедет при первой же возможности в более удобный вариант. Наличие оборудованной гардеробной или больших встроенных шкафов «в потолок» позволяет сдать квартиру на 15-20% дороже рынка и удерживать арендатора годами.
3. Приватность спального места. Даже в однокомнатной квартире люди хотят полноценно спать на кровати с ортопедическим матрасом, а не на раскладном диване в гостиной, который нужно собирать каждое утро. Поэтому евродвушки с небольшой, но изолированной спальней в аренде всегда побеждают классические просторные однушки, где спать приходится в общей зоне.

Для дорогой аренды в сегментах «бизнес» и «премиум» критичны наличие мастер-спальни с собственным санузлом, гостевого туалета при входе, выделенной постирочной зоны (отдельно от парадной ванной) и уникальные видовые характеристики. Здесь планировка должна обеспечивать максимальный комфорт, статус и приватность проживающих.

«Красные флаги»: Планировки-неликвиды

Иногда лучше отказаться от покупки, даже если цена за квадратный метр кажется очень заманчивой или застройщик предлагает большую скидку. Плохую, изначально порочную планировку невозможно исправить никаким дизайнерским ремонтом — несущие стены не подвинешь, стояки коммуникаций не перенесешь, новые окна в фасаде не прорубишь.

Мы не рекомендуем связываться с квартирами (как для жизни, так и для инвестиций), если видите эти признаки:

• Квартиры-«расчески» или «вагоны». Линейная планировка, где все окна выходят на одну сторону света, а комнаты нанизаны на длинный темный коридор, как купе в вагоне. Проблемы с естественным проветриванием (нет сквозняка), инсоляцией (особенно если окна на север) и ощущением замкнутого пространства гарантированы. Исключение — небольшие однушки или студии, где это неизбежно.
• Огромные неотапливаемые площади в нагрузку. Балконы, лоджии и террасы по 10-20 метров, которые застройщик продает с высоким коэффициентом стоимости (близким к единице). Гигантские холлы. Вы заплатите за эти метры полную цену при покупке (и проценты по ипотеке), будете платить налог и коммуналку за содержание жилья, но реально пользоваться ими будете редко (на лоджии холодно зимой, в холле вы не живете). Это балласт.
• Проходные комнаты (смежная планировка). Если чтобы попасть в одну спальню, нужно пройти через другую приватную комнату (или через гостиную, которая используется как спальня) — это убийство ликвидности в современном мире. Такое допустимо только в старом фонде («хрущевках»), если цена соответствующая низкая, но в новостройках это табу.
• Несущие пилоны, колонны и вентшахты посреди комнаты. Иногда конструктив монолитного здания требует наличия колонны прямо посередине гостиной или выступающей на полметра вентиляционной шахты на кухне. Обыграть это дизайном можно, но это всегда сложно, дорого, съедает полезное пространство и всегда будет компромиссом, снижающим цену при перепродаже.
• Диспропорция помещений. Трешка общей площадью 80 метров с кухней 9 метров — это привет из прошлого века. Семье из 4-5 человек там будет физически тесно за одним столом, и это сразу отсекает большую часть целевой семейной аудитории. То же касается квартир с огромными гостиными по 30 метров и микро-спальнями по 9 метров.

Влияние текущих экономических реалий на выбор планировки

Мы живем в эпоху глобальных экономических перемен. Период высокой ключевой ставки ЦБ сделал ипотеку очень дорогой, заставив покупателей считать каждый рубль ежемесячного платежа и каждый квадратный метр. Люди больше не готовы переплачивать за «воздух» и лишние метры. Тренд на рационализацию и оптимизацию площадей усилился многократно: вместо классической трешки 90 метров люди теперь ищут функциональную евротрешку 65-70 метров с тем же набором функций. Меньше общая площадь — меньше тело кредита, меньше переплата банку, меньше налоги и коммунальные платежи.

Цифровизация сделок, VR-туры и электронная регистрация сделали покупку проще, в том числе и удаленно, из другого города. Теперь люди часто выбирают инвестиционную квартиру или жилье для детей-студентов только по планировке и рендерам на сайте, не видя её вживую (особенно на этапе котлована). Это значит, что чертеж должен быть честным и интуитивно понятным, а расстановка мебели на плане от застройщика — реалистичной, в масштабе. Если на рекламном плане в спальне шириной 2,5 метра нарисована огромная двуспальная кровать King Size с тумбочками и проходами — не верьте глазам, возьмите рулетку и проверьте нормы эргономики. Скорее всего, это просто красивая маркетинговая картинка, не имеющая отношения к реальности, и жить там будет тесно.

FAQ: Ответы на самые популярные вопросы о выборе планировки

Мы проанализировали сотни обращений наших клиентов, чтобы собрать самые актуальные вопросы о том, какая планировка считается по-настоящему ликвидной. Вот краткие ответы наших экспертов.

Что такое европланировка и почему она популярна?

Это формат, где кухня объединена с гостиной в одно просторное общее помещение (обычно 18-25 кв.м), а спальни сделаны компактными и изолированными. Да, она крайне популярна, так как позволяет получить функционал двухкомнатной квартиры на площади (и по цене) стандартной «однушки».

Влияет ли совмещенный санузел на скорость продажи квартиры?

Да, влияет, но по-разному: в студиях и небольших евродвушках это норма, не снижающая спрос. Однако в семейных квартирах (от 55 кв.м) покупатели ищут раздельные санузлы или два полноценных санузла, и совмещенный вариант продается дольше.

Обязательно ли нужна гардеробная в современной квартире?

Да, наличие отдельной гардеробной или хотя бы продуманной ниши под большой встроенный шкаф существенно повышает ликвидность и цену аренды. Это решает главную «боль» жильцов с хранением вещей, избавляя от необходимости загромождать спальни шкафами.

Стоит ли покупать квартиру с огромной лоджией или террасой?

Нет, если вы рассматриваете это как инвестицию, а застройщик продает эту площадь по цене жилого метра. В условиях дорогой ипотеки покупатели не готовы переплачивать за «холодные» метры, которыми пользуются редко, и такие объекты сложнее перепродать без дисконта.

Сложнее ли продать квартиру со смежными (проходными) комнатами?

Да, квартиры со смежными комнатами продаются значительно сложнее и дешевле аналогов, это считается устаревшим форматом. Современный стандарт ликвидности предполагает, что все спальни должны быть изолированными для обеспечения приватности.

Какая площадь кухни-гостиной считается оптимальной в 2026 году?

Оптимальной для комфортной жизни считается площадь от 18 до 25 квадратных метров. Меньше 16 метров — уже тесно для размещения трех зон (кухня, столовая, диван), а больше 30 метров — часто нерациональное использование дорогой площади в массовом сегменте.

Почему микростудии стали хуже продаваться и сдаваться?

Из-за перенасыщения рынка этим форматом и возросших требований к минимальному комфорту. Сейчас покупатели и особенно арендаторы предпочитают чуть переплатить, но взять полноценную студию (от 25 кв.м) или небольшую евродвушку, где можно зонировать пространство, а не жить в 18-метровой «капсуле».

Не дайте себя обмануть красивым рендерам

Выбор квартиры —всегда сложный компромисс между желаниями и финансовыми возможностями, между мечтой об идеальном доме и суровой реальностью рынка. Но планировка — это тот базис, где компромиссы обходятся дороже всего в будущем. Неудачный вид из окна можно закрыть красивыми шторами, слабый напор воды — исправить установкой насоса, а вот кривые стены, узкие комнаты-пеналы и отсутствие места под гардероб останутся с вами навсегда, снижая качество жизни и рыночную стоимость актива. Не дайте красивым 3D-рендерам и сладким речам менеджеров по продажам затуманить ваш разум. Смотрите на чертежи критически, с калькулятором и линейкой, примеряйте их на свои реальные жизненные сценарии, считайте полезную, а не общую площадь.

А если сомневаетесь в ликвидности выбранного варианта — приходите к нам в «Владис». Мы видели тысячи планировок в динамике, знаем реальную статистику продаж и аренды, и точно подскажем, какие из них станут вашим уютным домом и надежным растущим в цене активом, а какие — вечным «чемоданом без ручки».