Налоговый нерезидент 2026: Как продать квартиру и не потерять 30% на налогах

183 дня, которые меняют всё: почему ваш паспорт больше не гарантирует ставку 13%

Давайте на чистоту: мы привыкли верить, что паспорт с двуглавым орлом — это наш главный щит и пропуск ко всем правам в стране. Но в кабинетах налоговой инспекции на красную корочку смотрят во вторую очередь. Для фискальной системы важнее не то, кем вы родились, а то, где вы спали, завтракали и работали последние полгода.

Многие наши клиенты до сих пор искренне удивляются: «Как же так? Я ведь гражданин России, у меня здесь прописка, почему я должен платить как иностранец?». Здесь и кроется главная ловушка. Статус налогового нерезидента РФ никак не связан с вашим гражданством. Это вопрос географии. Если вы провели вне страны больше 183 дней в течение года, для налогового кодекса вы становитесь «чужим».

Ловушка 30%: куда уходят ваши деньги?

Почему это так больно бьет по карману? Всё дело в цифрах. Обычный житель страны платит с продажи квартиры 13% (или 15%, если он очень богат). Но как только вы теряете статус резидента, ставка взлетает до 30%.

Представьте: вы продаете квартиру за 10 миллионов рублей. В обычном состоянии вы бы отдали государству 1,3 миллиона (а чаще — вообще ничего, если владели жильем долго). Но для нерезидента тот же самый налог превращается в 3 миллиона. Разница в 1,7 миллиона — это цена хорошего автомобиля или нескольких лет жизни у моря, которые вы просто отдаете в бюджет из-за ошибки в календаре. Причем эта ставка «зарится» на всё: и на доход от продажи, и на деньги от аренды, если вы сдаете свою старую квартиру, пока живете в другой стране.

Почему мы говорим об этом именно сейчас?

В 2025 и 2026 годах эта тема стала для нас во Владисе ежедневной реальностью. Многие уехали два-три года назад, обжились на новых местах и теперь решили окончательно «сжечь мосты» — продать недвижимость в России, чтобы купить жилье там. Именно сейчас эти люди массово сталкиваются с тем, что их цифровой след (штампы в паспорте, транзакции по картам, данные сотовых операторов) виден налоговой как на ладони.

Мы решили написать этот текст, чтобы вы понимали правила игры. Мы разберем всё: от того, как государство оценивает ваши метры и сотки, до скрытых льгот, о которых многие даже не догадываются. Наша задача — помочь вам во всем разобраться, чтобы владение землей приносило только удовольствие, а не головную боль из-за счетов.

Как не сбиться со счета: математика статуса налогового нерезидента

Математика — штука упрямая, а в вопросах налогов она еще и довольно коварная. Большинство из нас привыкли мерить жизнь календарными годами: от боя курантов до следующего оливье. Но когда мы говорим о резидентстве, правила игры меняются. Чтобы понять, «свой» вы для налоговой или уже «чужой», нужно вооружиться календарем и внимательностью.

Правило 12 месяцев: как работает этот «счетчик»?

Главное заблуждение — считать, что статус проверяют только один раз в год, 31 декабря. На самом деле, налоговая база и статус резидента «плавают». Если вы продаете квартиру сегодня, мы смотрим не на текущий календарный год, а на последние 12 месяцев, идущих подряд.

Это как скользящее окно: каждый новый день отсекает один день из прошлого. Чтобы сохранить ставку 13%, вам нужно пробыть в России суммарно 183 дня или больше за этот период. Необязательно сидеть в стране безвылазно — поездки могут быть короткими, прерывистыми, какими угодно. Главное — итоговая сумма дней «внутри» границ.

Прилет и вылет: маленькая хитрость, которая спасает миллионы

Здесь есть отличная новость, о которой часто забывают. В день, когда ваш самолет отрывается от взлетной полосы или, наоборот, касается ее колесами, вы юридически находитесь в России. Неважно, улетели вы в 00:05 ночи или прилетели в 23:50 вечера — день пересечения границы всегда идет в зачет резидентства.

Мы часто видим ситуации, когда клиенту не хватает буквально пары дней до заветных 183. В таких случаях мы садимся и вместе пересчитываем все штампы в загранпаспорте. Поверьте, несколько «лишних» дней вылета, которые вы по ошибке считали «заграничными», могут сэкономить вам целое состояние на налогах.

Учеба и лечение: когда отсутствие не считается «прогулом»

Закон понимает, что жизнь — штука сложная, и иногда мы уезжаем не по своей воле. Есть исключения, когда вы физически находитесь за границей, но для налоговой все равно остаетесь дома. Это работает, если вы уехали лечиться или учиться на срок менее шести месяцев.

Важный момент: лечение или обучение должно быть подтверждено документами (договоры с клиникой или вузом, справки). Если вы уехали на операцию на 5 месяцев, эти дни не прерывают ваш статус. Вы всё еще резидент. Это «тихая гавань», которая часто выручает тех, кто был вынужден покинуть страну на длительный срок.

Как налоговая узнает правду?

Не стоит надеяться на то, что инспектор поленится листать ваш паспорт. Мы живем в эпоху тотальных цифровых следов. Сейчас ФНС и Пограничная служба ФСБ работают в связке: данные о каждом вашем пересечении границы попадают в систему автоматически.

Более того, налоговая видит ваши банковские транзакции. Если вы полгода расплачиваетесь картой российского банка только в кофейнях Лимассола или Белграда, у системы возникнут логичные вопросы. В 2026 году автоматика работает почти безупречно — она «подсвечивает» несовпадения в декларациях и реальных перемещениях. Поэтому мы всегда советуем: лучше сразу посчитать всё честно, чем потом оправдываться и платить штрафы вместе с повышенным налогом.

Продажа квартиры в статусе нерезидента: как не оставить государству 30% от выручки

Когда речь заходит о продаже недвижимости за границей, в голове у многих всплывает страшная цифра — 30%. Кажется, что это какой-то неизбежный «налог на отъезд», который заберет треть всех накоплений. Мы во Владисе часто видим, как люди впадают в панику, начитавшись старых форумов или послушав советы знакомых. Давайте сразу развеем главный миф: статус нерезидента — это не приговор и не повод автоматически отдавать миллионы в бюджет.

Магия срока владения: когда налог превращается в ноль

Самое важное правило, которое нужно выучить каждому, кто живет вне России: ндфл налоговый нерезидент платит ровно столько же, сколько и резидент (то есть ноль), если соблюден минимальный срок владения квартирой.

Раньше правила были суровыми, но уже несколько лет закон уравнял всех в правах на «срок давности». Если вы владели жильем пять лет (а в некоторых случаях, например, если это ваше единственное жилье или квартира получена в наследство — три года), то при продаже вы не должны государству ни копейки. Вообще. Совсем. Даже если вы не были в стране десять лет и давно забыли, как выглядят рубли, по истечении этого срока налог обнуляется. В этот момент ваш статус нерезидента перестает иметь значение для налоговой инспекции.

Горькая правда для тех, кто спешит

Проблемы начинаются тогда, когда вы решаете продать квартиру «досрочно», не дожидаясь этих трех или пяти лет. И вот здесь нерезиденты оказываются в крайне уязвимом положении.

Если обычный житель России (резидент) может уменьшить налог, вычтя из цены продажи сумму, за которую он когда-то купил эту квартиру (схема «доходы минус расходы»), то для нерезидента эта опция закрыта. Вы также не можете использовать стандартный вычет в один миллион рублей.

Мы считаем налог по самой жесткой формуле: 30% от всей суммы в договоре. Продали квартиру за 15 миллионов? Будьте добры отдать 4,5 миллиона налога. Для сравнения: резидент в такой же ситуации, если он купил эту квартиру за 14 миллионов, заплатил бы 13% только с разницы (с одного миллиона), что составило бы всего 130 тысяч рублей. Почувствуйте разницу: 4,5 миллиона против 130 тысяч. Именно поэтому тайминг сделки для нерезидента важнее, чем сама цена продажи.

Реальный кейс: цена одного месяца

В нашей практике был случай, который мы до сих пор вспоминаем как пример того, почему нельзя спешить. К нам пришел клиент, который уже больше года жил в Европе. Ему срочно понадобились деньги для первого взноса за дом в Испании, и он решил быстро продать свою однушку в Москве за 15 миллионов рублей. Срок владения на тот момент составлял чуть меньше пяти лет — не хватало буквально пары месяцев.

Мы посоветовали ему подождать, пока срок владения обнулится, или хотя бы дождаться момента, когда он пробудет в России достаточно дней, чтобы вернуть статус резидента. Но клиент торопился: «Покупатель с наличными уже здесь, ждать не могу, дом в Испании уйдет». Сделка состоялась.

Итог был печальным. Налоговая служба, работая в автоматическом режиме, быстро выявила его нерезидентство по данным погранслужбы. Вместо нулевого налога или даже стандартных 13%, ему выставили счет на 4,5 миллиона рублей. Если бы он подождал всего пять недель до восстановления резидентства или два месяца до истечения срока владения, этих трат можно было избежать. Эта ошибка стала самой дорогой в его жизни.

Наш главный совет: прежде чем выставлять объект на продажу, принесите нам свои выписки из ЕГРН и загранпаспорт. Мы сядем, посчитаем дни и сроки вместе. Иногда одна-две недели ожидания стоят нескольких миллионов рублей, и наша задача — помочь вам эти деньги сохранить.

Арендный бизнес на расстоянии: налоги для тех, кто сдает жилье из-за границы

Переезд в другую страну часто оставляет за спиной пустую квартиру. Логично, что она должна работать и приносить доход, пока вы строите жизнь на новом месте. Но именно здесь многие спотыкаются: правила игры для тех, кто сдает жилье, находясь внутри страны и за ее пределами, различаются колоссально.

Почему сдавать квартиру как «просто гражданин» — плохая затея?

Если вы сдаете жилье просто как физическое лицо, статус нерезидента превращает ваш пассивный доход в сомнительное предприятие. Помните ту самую ставку в 30%? Она применяется и здесь. Если арендатор переводит вам 50 тысяч рублей в месяц, то 15 тысяч вы должны отдавать государству. Для сравнения: обычный резидент платит всего 13% (6 500 рублей). Согласитесь, отдавать почти треть выручки, из которой еще нужно оплачивать капремонт или страховку, — это путь к убыткам, а не к прибыли.

Самозанятость: ваш легальный спасательный круг

Многие спрашивают нас: «А можно ли остаться самозанятым, если я больше не живу в России?» Ответ — твердое да. Налог на профессиональный доход (НПД) — это, пожалуй, самый щедрый подарок законодательства для релокантов.

Главная фишка в том, что закон о самозанятых не требует от вас быть налоговым резидентом. Главное условие — сама квартира должна находиться на территории России. Вы можете жить на Бали, в Сербии или Казахстане, но продолжать платить всего 4% с платежей от физлиц через приложение «Мой налог». Мы всегда советуем клиентам Владис оформлять этот статус еще до отъезда или сразу после него — это самый простой способ легализовать доходы и не разориться.

ИП на «упрощенке»: вариант для масштабных планов

Если у вас не одна квартира, а несколько, или вы привыкли вести дела основательно, стоит присмотреться к статусу индивидуального предпринимателя (ИП) на упрощенной системе налогообложения. Здесь ставка обычно составляет 6% с оборота. Как и в случае с самозанятостью, для ИП на УСН потеря резидентства чаще всего не влечет за собой взлета ставки до 30%. Вы продолжаете платить свои 6%, подаете декларацию раз в год и спите спокойно. Однако здесь добавляются обязательные страховые взносы, поэтому этот вариант выгоден, если доход от аренды достаточно высокий.

Риски «тихого» нерезидентства

Некоторые решают оставить всё как есть: «Налоговая же не знает, что я уехал, буду платить 13% как раньше или вообще ничего не буду декларировать». Мы обязаны вас предостеречь: в 2026 году это игра с огнем.

Банки всё активнее следят за тем, откуда и куда ходят деньги. Если система увидит регулярные платежи от арендатора на карту человека, который годами не пользуется ей внутри страны, а только выводит валюту или тратит деньги за рубежом, банк может счесть это подозрительным. Если налоговая докажет, что вы были нерезидентом, она имеет право пересчитать ваш налог по ставке 30% за последние три года. К этому добавятся пени за каждый день просрочки и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. В итоге «экономия» может обернуться тем, что вы останетесь должны государству больше, чем заработали на аренде за всё это время.

Мы во Владисе верим, что спокойствие стоит дороже. Правильная настройка налогового статуса занимает пару часов в смартфоне, но бережет ваши нервы и капитал на годы вперед.

Двойное налогообложение в 2026 году: где мы все еще защищены, а где — нет

Мир налогов за последние пару лет превратился в настоящую юридическую метель. Если раньше соглашения об избежании двойного налогообложения (те самые СИДН) были для нас привычным «зонтиком», защищающим от лишних трат, то в 2026 году этот зонтик у многих сложился в самый неподходящий момент.

Что происходит с соглашениями?

Ситуация сейчас неоднозначная. Со многими «недружественными» странами (включая почти весь Евросоюз, США, Британию, Канаду и Японию) соглашения не расторгнуты окончательно, но они «заморожены» или приостановлены. Это значит, что базовые правила перестали работать. Например, Соглашение с Данией и Латвией уже в прошлом, а с Литвой мы окончательно прощаемся как раз сейчас, с 1 января 2026 года. В то же время мы видим, как укрепляются связи с другими регионами: заработали обновленные правила с Оманом, Малайзией и ОАЭ.

Опасность «двойного удара»

Главная беда «заморозки» — это риск заплатить дважды. Раньше, если вы платили налог в одной стране, Россия «засчитывала» его, и вам не нужно было отдавать деньги дважды. Теперь этот механизм зачета часто дает сбои. Без действующего соглашения вы рискуете отдать 30% с продажи российской квартиры в наш бюджет, а потом еще 15–40% — в бюджет страны, где вы сейчас живете. Мы во Владисе всегда советуем: перед подписанием договора купли-продажи, проверьте статус СИДН именно с вашей страной на текущую дату. Иногда выгоднее подождать или изменить структуру сделки, чем дарить государству половину выручки.

Валютные правила: не всё так просто

Тут кроется еще одна ловушка. Многие думают: «Раз я налоговый нерезидент, то валютные правила меня не касаются». Это опасное заблуждение. Для валютного контроля вы всё равно остаетесь гражданином своей страны. В 2026 году правила приема денег за недвижимость остаются строгими. Вы не можете просто получить деньги от покупателя сразу на свой счет в банке Парижа или Лиссабона. По закону деньги от продажи российской недвижимости должны сначала «приземлиться» на ваш счет в российском банке. Только после этого их можно переводить за рубеж (сейчас лимиты на такие переводы практически сняты для граждан РФ). Нарушение этого правила грозит огромными штрафами — до 40% от всей суммы сделки.

«Дружественные» страны — не всегда тихая гавань

Не стоит думать, что переезд в Турцию, Сербию или Эмираты автоматически снимает все вопросы. В каждой из этих стран свои налоговые причуды. Например, в ОАЭ нет личного подоходного налога, но есть свои требования к отчетности, если вы ведете бизнес. А в Турции при продаже недвижимости нужно учитывать разницу в оценке и валютные колебания. Мы рекомендуем не полагаться на «авось», а собрать полный пакет документов: справки об уплате налогов, выписки и договоры. В 2026 году прозрачность — это ваша главная защита от претензий фискальных органов.

Налоговый нерезидент РФ и наследство: скрытые камни в тихой воде

Наследование или подарок от родных — это всегда история про семейные узы, но для тех, кто живет за границей, это еще и серьезный экзамен на знание законов. Мы часто слышим от клиентов Владис один и тот же тревожный вопрос: «А не заберет ли государство 30%, если мне подарит квартиру мама, а я уже год живу в другой стране?» Спешим успокоить: в этом конкретном вопросе закон на вашей стороне.

Подарки от близких: статус не имеет значения

Если недвижимость вам дарит близкий родственник (родители, дети, супруги, дедушки-бабушки или братья-сестры), налога не будет. Совсем. Здесь неважно, резидент вы или нет — такая сделка считается семейным делом и подоходным налогом не облагается. Но будьте предельно внимательны: если щедрый подарок решит сделать дядя, тетя или просто старый друг, статус нерезидента сработает как ловушка. Вам придется отдать государству 30% от рыночной стоимости квартиры, так как для налоговой это «доход в натуральной форме».

Продажа наследства: магия трех лет

С наследством ситуация еще интереснее. Чтобы продать унаследованную квартиру без налогов, нерезиденту, как и резиденту, нужно выждать три года. Главный секрет, который мы постоянно раскрываем нашим клиентам: эти три года считаются не с даты, когда вы получили выписку из ЕГРН, а со дня смерти наследодателя. Часто бывает так: человек ждет три года с момента оформления документов в МФЦ, хотя на самом деле он мог продать квартиру гораздо раньше и без всяких потерь. Этот нюанс часто «дарит» нашим клиентам лишние полгода-год владения, о которых они даже не подозревали.

«Семейный маневр»: когда ждать некогда

Что делать, если три года еще не прошли, а деньги от продажи нужны прямо сейчас? Здесь мы часто советуем законную схему оптимизации — дарение родственнику-резиденту. Допустим, вы живете за рубежом, а ваша мама остается в России и является налоговым резидентом. Вы дарите ей квартиру (налога нет, так как вы близкие родственники), а она уже продает её. В чем выгода? Мама как резидент может использовать налоговые вычеты (например, зачесть расходы на покупку квартиры, которые нес еще наследодатель), что вам как нерезиденту категорически запрещено. Это позволяет легально снизить налог с нескольких миллионов до вполне разумных сумм или вовсе до нуля.

Ошибки, которые стоят дорого

Самая обидная ошибка — это небрежность в документах. Мы видели случаи, когда налоговая выставляла счета на огромные суммы просто потому, что человек при смене фамилии не сохранил цепочку свидетельств о браке или рождении. Если вы не докажете родство документально, никакой статус «близкого родственника» не спасет от ставки 30%. В 2026 году ФНС проверяет такие сделки с особым пристрастием, поэтому мы рекомендуем собрать «архивную папку» еще до начала сделки. Помните: в налоговых спорах побеждает тот, у кого в порядке не только намерения, но и каждая справка.

Стратегия безопасности от «Владис»: пошаговый план действий перед сделкой

Продажа недвижимости, когда вы живете на две страны или планируете переезд, — это не просто поиск покупателя и подписание бумаг. Это шахматная партия с налоговой службой, где каждый ваш ход должен быть просчитан на полгода вперед. Во Владисе мы выработали стратегию, которая помогает нашим клиентам выходить из таких сделок без потерь и лишней седины.

Как доказать, что вы «свой»: собираем доказательства

Многие думают, что налоговая сама всё знает. Отчасти это так, но если возникнет спор, бремя доказательства ляжет на ваши плечи. Мы рекомендуем не полагаться на память и иметь под рукой «папку резидента». Главный документ здесь — ваш загранпаспорт. Мы советуем сделать качественные сканы всех страниц со штампами о пересечении границы. Если штамп смазан или вы проходили через автоматический гейт без отметки, в дело вступают «вторичные» улики: посадочные талоны (храните их в почте!), электронные билеты и даже справки из отелей. Если же вам нужно официальное подтверждение для зарубежных банков или нашей налоговой, можно заказать «Справку о статусе налогового резидента РФ» через личный кабинет ФНС. Но помните: она подтверждает статус за прошедший год, а не на текущую секунду.

Почему первая половина года — «золотое время» для сделки

Это самый частый совет, который мы даем тем, кто планирует уезжать. В России налоговый статус окончательно фиксируется по итогам календарного года. Если вы продаете квартиру, например, в апреле или мае и остаетесь в стране до июля, вы автоматически набираете заветные 183 дня. В этом случае, даже если вы уедете в августе и не вернетесь до конца года, для этой конкретной сделки вы останетесь резидентом со ставкой 13% (или правом на нулевой налог). Если же вы закроете сделку в октябре и сразу улетите, по итогам года вы окажетесь нерезидентом, и налоговая может потребовать доплату до 30%. Поэтому наше правило простое: планируете отъезд — старайтесь завершить все дела с недвижимостью до середины лета.

«Золотое правило» даты: смотрим на два счетчика сразу

Перед тем как выставить объект на продажу, мы с клиентами сверяем два разных «будильника». Первый — это срок владения (3 года или 5 лет). Второй — те самые 183 дня. Иногда бывает выгодно подождать месяц, чтобы обнулился срок владения, даже если это «съест» часть вашего времени пребывания в стране. А иногда — наоборот, лучше продать чуть раньше и заплазить 13% с разницы, чем дождаться окончания срока владения, но стать нерезидентом и попасть на 30% от всей суммы. Мы садимся с калькулятором и считаем оба сценария, выбирая тот, где цифра в графе «итого к уплате» будет меньше.

Чек-лист безопасности от экспертов «Владис»

Перед тем как жать руки покупателю, пройдитесь по этим пунктам:

1. Проверьте дату входа в право собственности: Считайте от даты регистрации в ЕГРН (или от даты смерти наследодателя).
2. Посчитайте дни в России за последние 12 месяцев: Используйте онлайн-калькуляторы или просто календарь, учитывая дни прилета и вылета.
3. Соберите доказательства родства: Если это подарок или наследство, проверьте наличие всех свидетельств.
4. Выберите правильный банк: Убедитесь, что банк покупателя и ваш банк позволяют провести сделку прозрачно для валютного контроля.
5. Проконсультируйтесь с нами: Иногда один нюанс в договоре (например, порядок расчетов через аккредитив) может спасти сделку от блокировки.

Помните: в налогах на недвижимость нет мелочей. Правильный тайминг и порядок в документах — это те инструменты, которые превращают сложную сделку в обычную рабочую задачу. Мы рядом, чтобы эта задача решилась в вашу пользу.

FAQ: 12 острых вопросов о налогах и границах

За годы работы в агентстве «Владис» мы накопили внушительную базу вопросов от собственников, которые уехали или только планируют релокацию. Налоги на недвижимость для нерезидентов в 2026 году — тема тонкая, поэтому мы собрали 12 самых горячих вопросов и дали на них честные ответы.

1. Нужно ли уведомлять налоговую о потере статуса резидента сразу после отъезда?

Специальной «анкеты нерезидента» не существует. Закон не обязывает вас бежать в инспекцию на 184-й день отсутствия. Обычно статус проверяется «по факту»: когда вы подаете декларацию после продажи квартиры или когда работодатель пересчитывает ваш НДФЛ. Однако не забывайте, что о получении ВНЖ или открытии счета за рубежом нужно уведомлять обязательно — и здесь сроки довольно жесткие.

2. Можно ли использовать вычет 1 миллион рублей, если я нерезидент?

К сожалению, нет. Это одна из самых обидных потерь. Имущественные вычеты (стандартный миллион или право вычесть расходы на покупку из цены продажи) — это привилегия только для резидентов. Нерезидент платит 30% со всей суммы, указанной в договоре, без каких-либо скидок.

3. Считается ли время, проведенное в Беларуси или странах СНГ?

Для налогового резидентства России время в Беларуси считается временем «за границей». У нас общее союзное государство, но налоговые кодексы разные. Чтобы считаться резидентом РФ, вы должны физически находиться именно на территории России. Штампов на границе с РБ нет, но если налоговая заинтересуется, она может проверить авиабилеты или данные сотовых операторов.

4. Что делать, если я продал квартиру, а спустя месяц стал нерезидентом?

Это «зона риска». Налоговый статус определяется по итогам календарного года (на 31 декабря). Если в момент сделки в мае вы были резидентом, но к концу года пробыли вне страны более 183 дней, ваш статус за весь год изменится на нерезидента. Вам придется доплатить разницу до 30%. Поэтому мы всегда советуем закрывать сделки, когда у вас уже есть «запас» дней.

5. Как считается налог, если собственников двое: один резидент, другой — нет?

Налог считается персонально для каждого. Допустим, муж и жена продают квартиру, которой владеют пополам. Жена жила в России и заплатит 0% или 13% со своей доли. Муж уехал и стал нерезидентом — он заплатит 30% со своей половины. Общей «семейной» ставки здесь не существует.

6. Можно ли платить налог 13%, если я работаю удаленно на российскую компанию, живя в Грузии?

Да! Это отличная новость 2025-2026 годов. С недавних пор закон изменился: если у вас трудовой договор с российской компанией, ставка НДФЛ для вас составит 13-15%, даже если вы стали нерезидентом. Но внимание: это касается только зарплаты. Если вы решите продать ту же квартиру, ставка всё равно будет 30%.

7. Как ФНС проверяет штампы в загранпаспорте, если я проезжал через электронные гейты?

Налоговая служба получает данные напрямую от пограничной службы ФСБ. Вся информация о пересечении границы в цифровом виде попадает в единую систему. Отсутствие штампа в паспорте не означает, что система вас «потеряла».

8. Зависят ли налоги от того, есть ли у меня ВНЖ другой страны?

Само по себе наличие вида на жительство или второго паспорта не делает вас нерезидентом. Вы можете иметь хоть пять гражданств, но если вы живете в России больше 183 дней в году — вы налоговый резидент РФ. ВНЖ — это лишь сигнал для налоговой проверить ваши сроки пребывания более тщательно.

9. Поможет ли наличие статуса ИП избежать проверки на резидентство физлица?

Для аренды — да. Если вы сдаете квартиру как ИП на упрощенке, вы платите 6% независимо от резидентства. Но если вы продаете квартиру как физическое лицо (не для бизнеса), ваш статус ИП никак не поможет — придется платить 30% как обычному нерезиденту.

10. Что будет, если я укажу в договоре ставку 13%, а налоговая потом докажет нерезидентство?

Это классифицируется как недоплата налога. ФНС доначислит разницу (до 30%), прибавит к этому пени за каждый день просрочки и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. В худшем случае это может закончиться блокировкой счетов и запретом на выезд.

11. Можно ли подать декларацию и вернуть переплаченные 30%, если я снова стал резидентом?

Да, это возможно. Если в начале года с вас удерживали 30%, а к концу года вы вернулись и восстановили статус резидента, вы можете подать декларацию 3-НДФЛ. Налоговая сделает перерасчет и вернет излишне уплаченные деньги на ваш счет.

12. Действует ли льгота «единственное жилье» для нерезидентов при продаже спустя 3 года?

Да! Это правило работает для всех. Если квартира в собственности более 3 лет и она является единственным жильем (или более 5 лет в общем случае), налог платить не нужно вовсе, какой бы статус у вас ни был. Это самый надежный способ сэкономить.

Итоговый план действий: как спасти свои деньги и нервы

Подводя черту, хочется сказать главное: статус налогового нерезидента — это не «черная метка» и не приговор вашему бюджету. Это просто переменная в уравнении, которую нужно вовремя подставить в расчеты. Как мы увидели, даже находясь на другом конце света, можно законно продать квартиру в России и не заплатить ни копейки налога, если знать правила игры и не торопить события.

Почему советы из чатов могут стоить вам квартиры?

Мы часто видим, как люди строят свои финансовые стратегии на основе сообщений в Telegram-каналах релокантов. «А вот мой знакомый продал и ничего не платил», «А я слышал, что штампы не проверяют» — такие советы крайне опасны. Налоговая ситуация каждого человека уникальна, как отпечаток пальца. То, что сработало у соседа три года назад, сегодня может привести к блокировке счетов и огромным штрафам.

Если на кону стоят миллионы рублей, не стоит полагаться на «авось». Налоговый консультант или эксперт по недвижимости — это не лишние расходы, а ваша страховка. Мы во Владисе сначала считаем математику сделки и только потом выставляем объект на продажу. Иногда одна консультация экономит сумму, на которую можно купить еще одну комнату.

Финальный совет: честность и тайминг

В 2026 году лучшая стратегия — прозрачность. Цифровой след скрыть практически невозможно, поэтому мы всегда призываем к честности перед законом. Но честность не означает, что вы должны платить максимум. Наоборот, понимая, как работает система, вы используете её механизмы в свою пользу.

Главные инструменты вашей экономии — это календарь и выдержка. Правильный тайминг (выбор даты сделки и отслеживание срока владения) творит настоящие чудеса. Не бегите впереди паровоза: иногда лишний месяц ожидания превращает 30% налога в 0%.

Мы надеемся, что эта дорожная карта поможет вам принимать взвешенные решения. Помните: ваша недвижимость в России должна оставаться вашим активом и надежным тылом, а не источником стресса. А мы всегда рядом, чтобы помочь вам разобраться в самых запутанных цифрах и штампах.