Покупка квартиры по trade-in в Москве в 2022 году

Почему автомобильный термин занял прочное место в лексиконе профессиональных продавцов и что из себя представляет покупка жилья по схеме трейд-ин, разбираемся с экспертами агентства недвижимости «Владис» в Москве.

Что значит trade-in и как это работает в недвижимости

На рынке автомобилей этим термином обозначают обмен имеющегося автомобиля в зачет части суммы приобретаемого. В сфере квадратных метров это почти то же самое: в сделке участвует старая квартира и новая. Застройщик забирает прежнюю жилплощадь клиента для последующей самостоятельной продажи, а взамен передает покупателю новое жилье, подразумевающее доплату.

Есть более долгий вариант: девелопер замораживает цену на новостройку на то время, пока не реализует старую жилплощадь. Но эта схема уходит в прошлое, поскольку продавцы не хотят терять время и стараются получить живые деньги поскорее. Да и спрос на новые дома — несмотря на их подорожание — за последний год вырос, как никогда, благодаря государственной программе льготного кредитования.

 Процедура покупки квартиры по trade-in

Неправильно думать, в момент передачи старой квартиры строительная компания сразу вручает покупателю ключи от нового жилья. Получить желаемое можно только после продажи прежней жилплощади. Обычно этим занимается сам застройщик или его партнер — агентство недвижимости. Клиент по сути должен дождаться реализации своих квадратных метров и совершить сделку в «одно окно»: зафиксировать продажу прежнего помещения и оформить в собственность новое. Это реально экономит силы и время покупателя.

При этом такая схема допускает получение ипотечного кредита или использование материнского капитала, если у покупателя не хватает собственных средств для оплаты разницы между старой недвижимостью и вновь построенной.

Алгоритм покупки по trade-in

• Выбрать новостройку и уточнить, работает ли строительная компания по схеме трейд-ин.
• Подготовить документы на свою нынешнюю квартиру и оценить ее при помощи оценщиков или риелторов.
• В тандеме с профессиональным агентством недвижимости, сотрудничающим с застройщиком, составить договор купли-продажи прежней жилплощади и договор купли-продажи (бронирования) новостройки. В каждом договоре указать стоимость жилья. Во втором документе прописать сроки, в течение которых застройщик не имеет права продать выбранный вами объект.
• В день передачи денег за прежнее жилье одновременно провести сделку покупки нового. Средства, полученные от продажи собственных квадратов, поступят на ваш банковский счет, а затем по договору будут переведены застройщику в счет оплаты новостройки.
• Зарегистрировать оба договора в Росреестре, получить новые выписки по обоим объектам. 

7 основных требований к объекту для продажи по trade-in

Ваша жилплощадь подходит для схемы трейд-ин, если соблюдены следующие условия:

• помещение не арестовано и не заложено;
• у жилья один собственник;
• в квартире не прописаны несовершеннолетние;
• вы продаете объект полностью, а не частично;
• все бывшие перепланировки узаконены;
• износ дома не превышает 40 процентов, квадратные метры ликвидны, то есть их реально продать быстро и с выгодой;
• приобретаемая квартира находится в том же городе, что и продаваемая. 

Плюсы и минусы trade-in

В каких случаях trade-in выгоден

• Когда нет времени самому продавать прежнее жилье и не хочется упустить новое.
• Если сумма от продажи старой квартиры покрывает расходы на новостройку и не требует дополнительных вложений.
• Когда цена новостройки действительно привлекательна, чтобы затевать процесс с ее заморозкой и последующим воплощением схемы трейд-ин.
• Когда нужна гарантия юридической чистоты сделок и нет опыта и желания совершать процедуры самостоятельно. 

Когда trade-in невыгоден

• Когда старую квартиру оценивают гораздо ниже рыночной стоимости, а это значит, что за новое жилье придется доплатить больше. Обычно разница от рынка составляет не более 15 процентов.
• Когда негде жить, пока ваша квартира продается, а новая еще не получена, и на время «перехода» приходится снимать иное жилье.
• Когда нет выбора предлагаемых новых объектов.
• Когда еще до начала реализации прежних квадратов застройщик просит аванс 5-20 процентов от стоимости будущего имущества: по сути отдаете деньги, не имея ни старой, ни новой квартиры.
• Когда прежнее жилье продается дольше срока, прописанного в договоре с застройщиком. Тогда придется еще больше снижать цену своих квадратов, чтобы поскорее их реализовать.
• Когда появляются непредусмотренные траты на юристов или новых риелторов, помогающих скорее продать старое жилье. Все расходы нужно просчитывать с самого начала.
• Когда новостройка оказывается в списке долгостроев или банкротов. 

Снижение популярности trade-in

Клиенты с удовольствием прибегали к этому инструменту, поскольку дорожили зафиксированной ценой на новое жилье на время продажи старой квартиры. Да и самим искать клиентов не надо — все заботы брал на себя застройщик. В период падения спроса на новостройки девелоперы вынуждены были идти на трейд-ин, поскольку это возможность получить реальные деньги. Но сегодня строительный бизнес поставлен в строгие рамки эскроу-счетов, которые по сути замораживают деньги покупателя до дня регистрации квартиры. Поэтому подобных сделок становится все меньше.