Прогноз цен на недвижимость в 2026 году: Что будет с "вторичкой"?

На календаре начало 2026 года, и, кажется, главный вопрос, который висит в воздухе — что будет с ценами на квартиры? Мы все видели, каким бурным был 2025-й: эпоха дешевых кредитов закончилась, льготную ипотеку "для всех" свернули, а ставки Центробанка взлетели до рекордных высот. Сейчас многие наши клиенты в замешательстве: кто-то с деньгами на руках боится покупать, ожидая, что цены вот-вот рухнут, а кто-то, наоборот, переживает, что, если не купить сейчас, потом будет еще дороже.

Давайте вспомним, как мы пришли к этой точке. Прошлый год был похож на американские горки. Сначала, когда стало ясно, что с новостройками всё сложно, покупатели массово побежали на вторичный рынок. Но потом ставки по ипотеке выросли настолько, что брать кредит стало просто страшно, и рынок начал остывать. К концу 2025 года цены практически встали.

Что же нас ждет в 2026-м? Честно скажем: простых ответов не будет. Но и паники быть не должно. Мы в агентстве «Владис» уверены: тотального обвала цен, которого многие ждут, не случится. Но и бурного роста, к которому мы привыкли за последние годы, больше не будет. 2026 год станет годом "рынка покупателя" — временем, когда условия диктует тот, у кого есть деньги. Это время точечных возможностей и умных сделок.

Чтобы помочь вам сориентироваться и принять взвешенное решение, наши эксперты проанализировали всё: от политики Центробанка до реального настроения продавцов и покупателей. В этой статье мы дадим честный и подробный прогноз по ценам на вторичное жилье в 2026 году.

Макроэкономический фундамент: факторы давления на цены

Чтобы понять, куда пойдут цены на квартиры, нужно разобраться, что на них влияет. А влияют в первую очередь деньги — их стоимость и их наличие у людей.

Ключевая ставка ЦБ и ипотека 2026: Эпоха дорогих денег

Начнем с главного — с ключевой ставки Центробанка. В начале 2026 года она остается на высоком, двузначном уровне. Регулятор продолжает жесткую борьбу с инфляцией и пока не дает сигналов к смягчению политики. Похоже, эпоха дешевых денег закончилась всерьез и надолго. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что первого осторожного снижения ставки стоит ждать не раньше второго полугодия 2026-го, и то при условии, что инфляция начнет стабильно замедляться.

Что это значит для рынка недвижимости? Это значит, что рыночная ипотека на вторичное жилье практически встала "на стоп". Реальные ставки в банках сегодня начинаются от 17-18% и легко переваливают за 20% годовых.

Давайте посчитаем на пальцах. Допустим, вы хотите купить скромную "двушку" в региональном центре за 6 миллионов рублей. У вас есть 2 миллиона на первоначальный взнос, а 4 миллиона вы берете в ипотеку на 20 лет под 18%. Ваш ежемесячный платеж составит более 60 тысяч рублей! И это только проценты банку, тело кредита почти не будет уменьшаться. Для большинства российских семей такая нагрузка просто неподъемна. Фактически, ипотека стала заградительной. Сейчас ее берут только в двух случаях: либо есть очень большой первоначальный взнос (50% и более), либо нужна совсем небольшая сумма — 1-2 миллиона — чтобы доплатить при обмене одной квартиры на другую.

Доходы населения и платежеспособный спрос: портрет покупателя 2026

Второй важный фактор — есть ли у людей деньги на покупку жилья. Статистика показывает, что в прошлом году зарплаты росли, особенно в промышленности, IT и других дефицитных отраслях. Однако инфляция не дремала и "съела" значительную часть этого роста. В 2026 году мы не ждем взрывного роста реальных доходов населения.

В результате портрет типичного покупателя вторичной недвижимости сильно изменился. С рынка почти полностью ушли инвесторы-спекулянты, которые покупали квартиры для перепродажи или сдачи в аренду — сейчас банковский депозит приносит больше дохода и с меньшими рисками. Ушли и те, кто хотел купить жилье "на вырост" с минимальным взносом.

Кто же остался? Сегодня на рынке правят бал люди с "живыми" деньгами. Это те, кто годами копил на счетах, получил наследство или продал другой актив (например, бизнес или дачу). Активны участники альтернативных сделок — они продают свою старую квартиру и тут же покупают новую, часто добавляя небольшую сумму или используя материнский капитал. И, конечно, на рынке остаются те, у кого есть государственные жилищные сертификаты — военные, переселенцы, молодые семьи. Именно эти группы покупателей и формируют сейчас основной спрос, и именно за них борются продавцы.

Вторичка vs Новостройки: битва за покупателя в 2026 году

Еще пару лет назад ситуация на рынке казалась абсурдной: квартира в строящемся доме на этапе «котлована» стоила значительно дороже, чем готовая квартира с ремонтом в соседнем доме, который сдали пять лет назад. Разрыв в ценах между первичкой и вторичкой в некоторых районах доходил до пугающих 30-40%. Причина была проста — на новостройки давали дешевую льготную ипотеку почти всем желающим, а на вторичку — нет. Застройщики, видя этот ажиотажный спрос, беззастенчиво поднимали цены.

Как обстоят дела в начале 2026 года, когда «аттракцион невиданной щедрости» закрылся?

Ценовой разрыв между первичкой и вторичкой: сокращение или рост?

Давайте честно: застройщикам сейчас не позавидуешь. После отмены массовой льготной ипотеки поток покупателей резко обмелел. Поднимать цены дальше просто некуда — их и так мало кто тянет. Поэтому галопирующий рост цен на новостройки остановился. Сейчас мы видим стагнацию: в прайсах застройщики держат высокие цены, но реальные сделки все чаще проходят со скидками, рассрочками и различными акциями. Они пытаются завуалировать снижение цен, чтобы не напугать рынок.

А что вторичка? Она, как мы помним, изначально была дешевле. И сейчас этот гигантский ценовой разрыв начинает медленно сокращаться. Но происходит это не потому, что вторичное жилье вдруг резко подорожало. Нет, продавцы-частники, в отличие от застройщиков, быстрее реагируют на реальность и охотнее идут на торг.

Получается интересная картина: разрыв сокращается не за счет роста здорового рынка, а за счет того, что первичка уперлась в потолок, а вторичка становится сговорчивее. Мы во «Владис» видим, что реальная разница в цене сделки (а не в рекламном объявлении) между готовым и строящимся жильем постепенно возвращается к более разумным 15-20%.

Давайте посмотрим на конкретные цифры (данные аналитического центра «Владис» на начало 2026 года):

• Москва (в пределах МКАД):
  • Средняя цена "квадрата" в новостройке масс-маркета: ок. 350-370 тыс. руб.
  • Средняя цена "квадрата" на вторичке в сопоставимых домах (не старый фонд): ок. 290-310 тыс. руб.
  • Пример: Однокомнатная квартира (38 м²) в строящемся ЖК в районе Очаково-Матвеевское стоит около 14 млн руб. Похожая готовая квартира в доме того же застройщика через дорогу продается за 11,5-12 млн руб.
• Санкт-Петербург:
  • Средняя цена "квадрата" в новостройке: ок. 240-260 тыс. руб.
  • Средняя цена "квадрата" на вторичке: ок. 190-210 тыс. руб.
  • Пример: Двухкомнатная квартира (55 м²) в стройке в Приморском районе обойдется в 13,5-14 млн руб. На вторичном рынке в соседнем обжитом квартале аналогичную квартиру можно найти за 11-11,5 млн руб.

Переток спроса: куда идут покупатели в 2026 году?

За кого сейчас голосует рублем покупатель? Битва за клиента обострилась.

Конечно, новостройки все еще привлекают тех, кто подходит под адресные льготные программы — Семейную или IT-ипотеку. Ставки там по-прежнему низкие, и это весомый аргумент. Но давайте будем реалистами: лимиты на эти программы не резиновые, банки ужесточают условия, повышают требования к первоначальному взносу. Попасть в число счастливчиков становится сложнее.

И вот тут на сцену выходит главный козырь вторичного жилья в 2026 году — принцип «покупай и живи».

Смотрите, какая арифметика. Купив новостройку (даже по льготной ставке), вы получаете бетонную коробку. Чтобы в ней жить, нужен ремонт. А вы видели цены на стройматериалы и работы в 2026 году? Они кусаются.

• В Москве бюджетный ремонт "под ключ" сейчас обходится минимум в 40-50 тыс. руб. за кв.м.
• В Петербурге — от 30-40 тыс. руб. за кв.м.

То есть, к цене "однушки" смело прибавляйте еще 1,5-2 миллиона рублей, которые нужно где-то взять. Брать потребительский кредит на ремонт под 25-30% годовых — безумие.

Вторичка же выигрывает тем, что это готовый продукт "здесь и сейчас". Часто квартиры продаются не только с приличным ремонтом, но и с мебелью, и с бытовой техникой. В условиях дорогих денег возможность заехать сразу, не вкладывая миллионы в отделку, становится решающим фактором для многих семей. Люди готовы мириться с более высокой ставкой по ипотеке (если берут небольшую сумму доплаты), зато они экономят нервы и колоссальные деньги на ремонте.

Сценарии развития цен на вторичное жилье в 2026 году

Итак, мы подошли к самому главному вопросу, который волнует всех: что же будет с ценами? Упадут, вырастут или останутся на месте? Эксперты агентства недвижимости «Владис» проанализировали текущую ситуацию и разработали несколько сценариев развития событий на 2026 год.

Стоит ли ждать обвала цен на "вторичку" в 2026 году?

Многие покупатели, глядя на заоблачные ставки по ипотеке, потирают руки в ожидании грандиозного обвала цен на 30-40%. Спешим охладить этот пыл: по нашему мнению, тотального обвала рынка в 2026 году не произойдет. И вот почему:

1. Инфляция никуда не делась. Рубль продолжает дешеветь, а все вокруг дорожает. Себестоимость строительства растет: дорожают стройматериалы, техника, рабочая сила. А поскольку новостройки — это главная альтернатива вторичке, они не могут резко подешеветь, они держат "ценовой зонтик" над всем рынком. Вторичное жилье просто не может упасть в цене в два раза, когда рядом строят дом, где себестоимость квадратного метра уже зашкаливает.
2. Продавцам некуда спешить. Это, пожалуй, самый важный фактор. Кто продает вторичку? Обычные люди. У них, в отличие от застройщиков, нет миллиардных кредитов перед банками и жестких планов продаж. Если цена их не устраивает, они просто снимают квартиру с продажи. "Не купят — сдам в аренду", — так рассуждает большинство. А аренда, кстати, сейчас дорожает на фоне недоступной ипотеки.
3. Дефицит хороших квартир. Рынок неоднороден. Да, "убитые" квартиры в старом фонде на окраинах могут висеть в рекламе месяцами. Но качественное, ликвидное жилье — современные дома, удачные планировки, хорошие районы, свежий ремонт — по-прежнему в дефиците. За такими объектами покупатели с "живыми" деньгами буквально охотятся, и цены на них не падают.

Базовый сценарий: стагнация и "тихая" коррекция через торг

Наш основной прогноз на 2026 год — это стагнация с элементами скрытого снижения цен. Что это значит?

Если вы откроете сайты объявлений, вы вряд ли увидите, что цены массово пошли вниз. Номинальные цены в рекламе, скорее всего, будут топтаться на месте, показывая околонулевую динамику, или даже символически расти в пределах официальной инфляции (скажем, на 4-6% за год). Продавцы психологически не готовы снижать ценники в объявлениях.

Но реальные цены сделок — то есть те суммы, за которые квартиры продаются на самом деле — будут снижаться. Происходить это будет за счет увеличения размера торга. Рынок 2026 года окончательно превратился в "рынок покупателя".

Размер торга в 2026 году: Если еще пару лет назад скидка в 3-5% считалась хорошей, то в 2026 году ситуация изменилась. Сейчас для ликвидных объектов нормой становится торг в 7-10% от изначальной цены. А на неликвидные квартиры — старый фонд, плохие локации, квартиры с юридическими проблемами — дисконт может доходить до 15% и даже 20%, если продавцу срочно нужны деньги. Покупатель с деньгами сейчас король, и он диктует условия.

Негативный сценарий: что может обрушить рынок?

Мы обязаны учитывать и риски. Хотя вероятность обвала мала, она не нулевая. Что может послужить триггером для резкого падения цен?

1. Новые геополитические или экономические шоки. Любые события, которые вызовут панику у населения и желание срочно "выйти в кэш", могут обрушить рынок.
2. Дальнейшее резкое повышение ключевой ставки. Если инфляция выйдет из-под контроля и ЦБ будет вынужден поднять ставку, скажем, до 25%, это может парализовать рынок окончательно.
3. Массовый выброс залоговых квартир. Это "черный лебедь", которого боятся банки. Если экономическая ситуация резко ухудшится, люди начнут терять работу и не смогут платить ипотеку, взятую на пике цен в 2023-2025 годах, на рынок может хлынуть волна квартир от банкротов. Такой объем предложения неизбежно обвалит цены.

Однако, повторимся, на данный момент мы оцениваем вероятность такого сценария как низкую. Базовым остается вариант медленного остывания рынка через торг.

Региональная специфика и сегментация рынка недвижимости

Говорить "цены на недвижимость в России" — это как мерить среднюю температуру по больнице. Ситуация в Москве кардинально отличается от ситуации в условном Краснодаре или Новосибирске. Давайте разберемся, где и что будет происходить с ценами.

Москва, Питер vs Регионы: где цены упадут сильнее?

Две столицы — это отдельные государства на рынке недвижимости. Здесь цены были перегреты сильнее всего, пузырь надувался годами. Именно поэтому в Москве и Санкт-Петербурге коррекция будет наиболее заметной.

В мегаполисах мы ждем самого большого разрыва между ценами "хотелок" в объявлениях и реальными сделками. Особенно это коснется морально устаревшего жилья — хрущевок, брежневок, панельных домов 70-80-х годов. Спрос на них падает: современные покупатели не хотят жить в домах с изношенными коммуникациями и крошечными кухнями, особенно когда ипотека такая дорогая. Также под ударом окажется переоцененный бизнес-класс в локациях, которые не дотягивают до этого статуса.

В регионах ситуация более пестрая. Там, где экономика на подъеме — например, в промышленных центрах, где растут зарплаты благодаря гособоронзаказу, или на Юге России, куда едут люди с северными деньгами, — цены будут более устойчивы. Спрос там подпитывается реальными доходами и миграцией. А вот в депрессивных регионах, откуда люди уезжают, мы можем увидеть не только скрытое, но и явное снижение даже номинальных цен в объявлениях.

Что будет дорожать, а что дешеветь: сегментация вторички в 2026

Рынок расслоился. Теперь нельзя просто сказать "вторичка дорожает". Одни квартиры будут держать цену и даже расти, другие — неизбежно дешеветь.

Кто останется в цене (Ликвид):

Главный актив 2026 года — это квартиры формата "заезжай и живи". Жилье с качественным современным ремонтом, встроенной мебелью и техникой будет только дорожать. Причина проста: сделать ремонт сейчас невероятно дорого и долго. Люди готовы переплатить за готовое решение, чтобы не связываться со стройкой. Также в цене останутся квартиры в современных ЖК (построенных за последние 5-10 лет) с хорошими планировками и благоустроенными дворами, особенно в удачных локациях — у метро, парков, хороших школ.

Кандидаты на снижение (Неликвид):

В зоне риска — "бабушкины варианты" под капитальный ремонт. Чтобы привести такую квартиру в порядок, нужно вложить миллионы рублей, которых у покупателей нет, а кредит на ремонт слишком дорог. Продавцам таких квартир придется давать самые большие скидки. Также тяжело будет продать большие квартиры (трешки, четырехкомнатные) в старом фонде: их бюджет покупки высок, и без ипотеки их мало кто может потянуть, а ипотека, как мы выяснили, сейчас заградительная.

Стратегии поведения на рынке недвижимости в 2026 году

Итак, мы разобрались с прогнозами. Теперь главный вопрос: что со всем этим делать? Где поставить запятую во фразе "Покупать нельзя ждать"? Рынок изменился, и старые стратегии больше не работают. В 2026 году побеждает тот, кто быстрее адаптируется к новой реальности.

Стратегия для продавца: как продать квартиру на падающем рынке?

Если вам нужно продать квартиру в 2026 году, примите тот факт, что рынок теперь принадлежит покупателю. Конкуренция за человека с "живыми" деньгами огромна. Вот три правила, которые помогут вам продать, а не просто "продавать" годами:

1. Адекватная оценка. Это самое больное. Забудьте цены 2023-2025 годов, когда все росло. Сейчас другая реальность. Чтобы продать быстро, ставьте цену по нижней границе рынка для аналогичных квартир в вашем районе. Если выставите по верху — звонков не будет.
2. Предпродажная подготовка. Раньше "убитую" квартиру можно было продать за неделю. Сейчас это не работает. Хоумстейджинг (грамотная расстановка мебели, декор), мелкий косметический ремонт, генеральный клининг — теперь это не роскошь, а необходимость. Квартира должна выглядеть так, чтобы в нее захотелось заехать прямо сейчас.
3. Готовность к торгу. Будьте морально готовы к скидкам. Закладывайте дисконт 5-10% в цену изначально. Лучше дать скидку реальному покупателю, чем месяцами платить за коммуналку и ждать у моря погоды, пока ваша квартира морально устаревает в рекламе.

Стратегия для покупателя: как выжать максимум из ситуации?

Если у вас есть деньги (свои или одобренная ипотека с большим взносом) — поздравляем, сейчас ваше время! Вы диктуете условия. Как этим воспользоваться?

1. Торгуйтесь жестко, но аргументированно. Не стесняйтесь предлагать цену на 10-15% ниже заявленной. Особенно если квартира требует ремонта или долго висит в продаже. Указывайте на недостатки, сравнивайте с конкурентами. Сейчас продавцы сговорчивы как никогда.
2. Ищите "срочные" продажи. Ваша цель — найти продавца, которому деньги нужны "вчера". Это люди, которые срочно переезжают, разводятся, делят наследство или попали в сложную финансовую ситуацию. Они готовы на самый большой дисконт ради скорости.
3. Копите кэш. В эпоху заградительной ипотеки "живые" деньги — это ваш главный козырь. Чем больше у вас наличных (или денег на счете), тем сильнее ваша позиция в переговорах. Продавец всегда предпочтет покупателя с деньгами тому, кто еще только собирается идти в банк за кредитом.
4. Рассмотрите альтернативы. Если ипотека совсем неподъемна, подумайте о других вариантах. Может быть, стоит рассмотреть прямой обмен с доплатой? Или поискать редкие пока варианты аренды с правом выкупа? Будьте гибкими.

Ответы на популярные вопросы (FAQ)

Мы собрали самые популярные вопросы наших клиентов о том, что происходит с ценами на недвижимость в 2026 году, и дали на них честные экспертные ответы.

Упадут ли цены на квартиры в 2026 году или будут расти?

Тотального обвала ждать не стоит, но и бурного роста не будет. Скорее всего, номинальные цены в объявлениях будут топтаться на месте или медленно расти в пределах официальной инфляции. А вот реальные цены сделок будут снижаться за счет того, что продавцы стали гораздо сговорчивее и готовы давать скидки до 10-15% реальному покупателю.

Когда выгоднее покупать квартиру в 2026 году — сейчас или подождать?

Зависит от вашей ситуации. Если у вас есть "живые" деньги и вы нашли хороший вариант для жизни — покупайте сейчас, но жестко торгуйтесь. Ждать мифического обвала рискованно — инфляция не дремлет и съедает накопления. Если же вы планируете брать большую ипотеку, возможно, есть смысл подождать снижения ключевой ставки ЦБ, которое прогнозируют на вторую половину года. Ставки могут стать комфортнее, но и цены могут немного отыграть вверх на фоне оживления спроса.

Что будет с ценами на новостройки в 2026 году после отмены льготной ипотеки?

Бурный рост цен на первичку точно остановлен. Застройщики будут изо всех сил держать цены в прайсах, чтобы не пугать рынок, но при этом будут предлагать массу "скрытых" скидок, длительные рассрочки и траншевую ипотеку. В перегретых проектах возможна стагнация или даже небольшая коррекция цен.

Стоит ли продавать квартиру сейчас или цены еще вырастут?

Если продажа нужна вам для решения конкретной жизненной задачи — расширения, разъезда, переезда в другой город — продавайте сейчас. Но будьте морально готовы к торгу и не завышайте цену. Ждать какого-то спекулятивного роста цен в ближайшие год-два точно не стоит.

Как высокая ключевая ставка ЦБ влияет на рынок вторичного жилья в 2026?

Она влияет напрямую и очень сильно. Высокая ставка делает рыночную ипотеку (под 18-20% и выше) недоступной для большинства людей. Это резко снижает спрос на вторичку, увеличивает сроки продажи квартир и вынуждает продавцов давать существенные скидки тем немногим покупателям, кто остался на рынке.

Какой сейчас средний размер торга (скидки) при покупке вторички?

Рынок стал "рынком покупателя". В 2026 году нормой стал торг в 7-10% от изначальной цены в объявлении для ликвидных объектов. А если квартира проблемная, требует ремонта или находится в неудачной локации, скидка может доходить до 15-20%.

Что выгоднее в 2026 году: купить "вторичку" с ремонтом или "убитую" под ремонт?

Из-за колоссального подорожания стройматериалов и ремонтных работ в 2026 году однозначно выгоднее покупать квартиру с готовым свежим ремонтом. Стоимость ремонта "с нуля" сегодня может легко превысить разницу в цене между "убитой" и отремонтированной квартирой, не говоря уже о потраченных нервах и времени.

Будет ли работать Семейная и IT-ипотека на вторичном рынке в 2026 году?

По общему правилу — нет. Эти госпрограммы созданы для поддержки строительной отрасли и распространяются только на новостройки (покупка у юрлица). Исключения крайне редки: например, Семейная ипотека на вторичку на Дальнем Востоке или в сельской местности.

Роль агентства недвижимости

Подводя итог, можно сказать одно: 2026 год для рынка недвижимости — время сложное, турбулентное, но по-своему интересное и честное. Рынок очищается от "пены" ажиотажного спроса, цены приходят в соответствие с реальностью, а с ними — и ожидания продавцов и покупателей.

В таких условиях роль профессионального риелтора не просто сохраняется, она возрастает многократно. Когда все было просто и росло как на дрожжах, продать или купить мог каждый. Сейчас, в эпоху "рынка покупателя", нужна экспертность.

Продавцу мы в АН «Владис» поможем составить правильную стратегию: адекватно оценить объект, подготовить его к продаже, найти того самого редкого покупателя с деньгами и грамотно отстоять цену в переговорах. Покупателю мы поможем не растеряться в море предложений, найти действительно лучший вариант, провести жесткий, но аргументированный торг и проверить юридическую чистоту объекта "от и до", чтобы покупка приносила только радость.

Не пытайтесь играть в рулетку с рынком в одиночку — ставки сейчас слишком высоки. Приходите в агентство недвижимости «Владис». Мы проведем для вас экспертную оценку ситуации и поможем провести безопасную и выгодную сделку.