Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке?

 

Иногда планам человека на спокойную выплату ипотеки не суждено сбыться: то коронавирус и массовый обвал экономики, то еще что...

Иногда случается и хорошее: человеку подворачивается шанс приобрести более комфортное или просторное жилье, и он решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

И приходится попрощаться с мечтами о собственном жилье и пытаться продать залоговую квартиру. Но можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

На этот вопрос отвечают ипотечные брокеры АН «Владис».

Квартира в ипотеке: суть обременения

Обременение в общем смысле означает, что собственник ограничен в правах на свою недвижимость. Он имеет право проживать в квартире или сдавать ее в аренду, но выставить на продажу, подарить или завещать не имеет права.

Федеральный закон №122 «О государственной регистрации прав на недвижимость» гласит, что обременение – это условия, ограничивающие собственника объекта недвижимости в распоряжении и пользовании, порождая права третьих лиц.

Тут речь идет как раз о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, в частности. Банк, в залоге у которого находится квартира, является этим самым третьим лицом, и все сделки с данным жильем могут проводиться только с его согласия.

Способы продажи недвижимости в залоге у банка

Тем не менее, продажа ипотечной квартиры возможна. Существует два способа сделать это: через тот же банк или прибегнув к помощи другого.

Далее мы рассмотрим, какой из них проще и эффективнее.

В своем банке

Стандартный и наиболее распространенный способ, как продать ипотечную квартиру, это погашение ипотеки с последующей продажей.

Правда, есть нюанс, в данном случае ипотеку гасит не продавец, а покупатель, и это прописывается в договоре.

Затем собственник оформляет вывод квартиры из-под залога, а далее сделка ничем не отличается от обычной купли-продажи объекта недвижимости.

В другом банке

Купля-продажи квартиры с ипотекой возможна также с привлечением другого банка. Этот вариант используется, если у покупателя не хватает наличных средств на погашение ипотеки, тогда он оформляет кредит в другом банке, чтобы выкупить квартиру у первого.

Ситуация усложняется тем, что квартиру надо не просто вывести из-под залога, а еще и оформить в залог второму банку.

Обычно кредитные организации такие сделки не приветствуют (а мы помним, что без разрешения банка собственник не может продать залоговую недвижимость), поскольку им приходится заниматься рефинансированием ссуды и выяснением платежеспособности покупателя, сможет ли он справиться с ипотекой.

Покупателю такой вариант тоже доставляет неудобства: сделка требует огромного количества бюрократической возни, сильно затянута во времени, а ипотека обычно получается в разы большей, чем на обычное жилье.

Кроме того, провернуть продажу квартиры в ипотеке самостоятельно практически нереально, слишком много нюансов и подводных камней, а также элементарного сопротивления кредиторов.

Процедура купли-продажи квартиры в ипотеке

Перед тем как продать квартиру в ипотеке, следует заручиться согласием банка.

Процедура является индивидуальной и зависит от различных нюансов сделки: например, почему собственник решил продать жилье, какова его кредитная история, планирует ли покупатель брать ипотеку в том же банке и так далее.

Обсуждение специфики происходит в присутствии кредитного менеджера.

Если банк дает согласие (это официальная бумага), то можно приступать к сбору документов. Обязательный пакет включает:

  • паспорт собственника;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • технический и кадастровый паспорта квартиры;
  • справка из управляющей компании – если жилье вторичное;
  • выписка из домовой книги – аналогично, требуется для вторичного жилья;
  • согласие супруга или супруги продавца на сделку;
  • согласие органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные.

В разных ситуациях могут требоваться дополнительные документы.

Третий этап – это оформление предварительного договора купли-продажи, который заключается перед тем как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Потом наступает черед основного договора и перевода долга по ипотеке на покупателя. Предварительный договор требуется, чтобы банк имел основания для рассмотрения заявки на ипотеку.

При этом предварительный договор должен полностью совпадать с основным, поэтому все особенности сделки стоит обсудить заранее, прежде чем подписывать документы.

После того, как ипотека покупателю будет одобрена, подписывается основной договор.

Затем квартира выводится из-под залога, оформляется как залог в новом банке, где покупатель получил ипотеку. Также следует отнести документы в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности. Здесь процедура мало чем отличается от обычной сделки.

Сложности при купле-продаже ипотечной квартиры

Задаваясь вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, следует загодя быть готовым к трудностям.

Сделки с недвижимостью сами по себе непростые, но когда в них появляется третья сторона в лице банка, уровень сложности закономерно возрастает.

Банк вносит свои коррективы в действия продавца и покупателя. Особенно если это касается переуступки долга, в этом случае обе стороны попадают в зависимость от решений кредитной организации.

Банк, в свою очередь, может воспользоваться положением и навязать покупателю невыгодные условия, платные услуги, или требовать дополнительные документы.

Вторая сложность связана с тем, что при решении задачи, можно ли продать ипотечную квартиру, возникают дополнительные процедуры, а это означает увеличение среднего времени на сделку.

Избежать лишних треволнений и ошибок вам поможет АН «Владис». Мы точно знаем, можно ли купить ипотечную квартиру и как ее продать.

Имея прочные партнерские связи с большинством ведущих банков, мы пользуемся преференциями, которые предлагаем нашим клиентам. В частности это лояльное отношение и приоритетное рассмотрение заявок.

Звоните! С «Владис» – быстрее.

← Предыдущая Следующая →
Последние публикации