Квартира-студия: что это за жилье, как выбрать удобную планировку и стоит ли покупать

Чтобы вы выбрали ликвидную, светлую и юридически чистую студию, которая будет радовать уютом и расти в цене быстрее рынка, мы подготовили максимально подробное и актуальное руководство. Ниже мы разберем главные отличия студии от однокомнатной квартиры и апартаментов, покажем, какая ширина комнаты и форма прихожей делают маленькую квартиру просторной, объясним, как по выписке из ЕГРН отсеять опасные переделки старого фонда, и дадим чек-лист осмотра новостройки перед сделкой.

Что такое квартира-студия

Если вы откроете Жилищный кодекс РФ, то не найдете в нем отдельного понятия «квартира-студия». В выписке из ЕГРН и договоре долевого участия такое жилье записывается как обычная однокомнатная квартира. Единственное архитектурное отличие студии, зафиксированное в строительных сводах правил (СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные»), состоит в том, что кухонная зона (кухня-ниша) и жилая комната объединены в одно общее пространство без глухой межкомнатной стены и двери. Изолированными перегородками от пола до потолка в студии выделяют только совмещенный санузел и в редких случаях — гардеробную.

В 2010–2020-х годах на фоне роста цен на квадратные метры застройщики довели формат студий до минимума, выводя на рынок крошечное жилье по 15–19 квадратных метров. Однако чрезмерное увлечение мелкой нарезкой привело к перегрузке социальной и транспортной инфраструктуры: вместо семейного дома на 200 квартир получался человейник на 500 крошечных студий, где не хватало ни парковок во дворе, ни мест в детских садах и поликлиниках.

В ответ на это власти Москвы (Постановление Правительства Москвы № 945-ПП) и Московской области внесли изменения в региональные нормативы градостроительного проектирования, установив минимальный порог площади: теперь площадь квартиры-студии без учета балконов и лоджий не может быть меньше 28 квадратных метров, а классической однокомнатной квартиры — меньше 33–36 квадратов. Для покупателя эта реформа означает простую вещь: компактные студии площадью 20–25 квадратных метров в уже построенных современных домах больше строится не будут, а значит, сохранят высокую ликвидность как самый доступный входной билет в городскую недвижимость.

Студия или однокомнатная квартира: кому подходит открытая планировка, а кому в ней будет тесно

Покупка студии — это идеальное попадание в цель, если сценарий вашей жизни совпадает с философией открытого пространства. Прежде чем вносить бронь застройщику или аванс продавцу, примерить на себя быт в студии стоит трем категориям покупателей:

• Студенты и молодые специалисты, начинающие самостоятельную жизнь. Вместо того чтобы отдавать по 35–50 тысяч рублей в месяц чужому дяде за съемную комнату или однушку, родители покупают студенту компактную студию в 15 минутах от университета. В ней нет лишних углов, уборка роботом-пылесосом занимает десять минут, а после окончания вуза эту квартиру легко продать и использовать деньги как мощный первоначальный взнос для покупки семейной двушки.
• Люди, которые много работают в городе или живут на два дома. Если вы уходите в офис утром, ужинаете в кафе, а на выходные уезжаете в загородный дом или командировки, переплачивать полтора-два миллиона рублей за отдельную пустующую кухню в однушке нет никакого смысла.
• Инвесторы под долгосрочную и посуточную аренду. В пересчете на вложенный рубль студия приносит владельцу на 1,5–2% годовых больше, чем стандартная однокомнатная или двухкомнатная квартира. При этом затраты на меблировку, ремонт санузла и ежемесячные квитанции ЖКХ (отопление и капремонт считаются по метражу) здесь минимальны.

В каких случаях от покупки маленькой студии лучше отказаться в пользу полноценной однокомнатной квартиры? Открытое пространство быстро начнет утомлять, если вы покупаете жилье для пары с разным графиком жизни (например, один супруг работает за компьютером до двух часов ночи или встает в шесть утра и гремит кофемолкой над головой спящего партнера), если в семье планируется рождение ребенка или если вы любите каждый день готовить дома — запекать рыбу, варить наваристые бульоны и жарить стейки. Даже самая мощная купольная вытяжка с угольным фильтром не спасет диванные подушки, шторы и зимние пальто от кухонных ароматов, когда между сковородой и кроватью нет закрывающейся двери.

Студия-квартира против апартаментов: как не перепутать статус перед покупкой

На сайтах объявлений в разделе «Студии» рядом друг с другом всегда висят два внешне похожих предложения в одном районе: одно за 6 миллионов рублей, а второе — с дизайнерским лофт-ремонтом — всего за 4,5 миллиона. Секрет этой приятной скидки в 99% случаев кроется в юридическом статусе: более дешевый объект оказывается не квартирой, а нежилыми апартаментами.

Чем покупка апартаментов-студии отличается от покупки жилой квартиры-студии на практике:

• Невозможно оформить постоянную прописку и получить социальные льготы. В квартире-студии вы прописываетесь постоянно в день получения выписки из ЕГРН, прикрепляетесь к районной поликлинике и записываете ребенка в ближайшую школу по территориальному приоритету. В апартаментах постоянная регистрация невозможна по закону (в лучшем случае в апарт-отелях гостиничного типа оформляют временную регистрацию на 5 лет).
• Повышенные счета за ЖКХ и налог на имущество. Владельцы студий платят за свет, воду и тепло по защищенным городским тарифам для населения, а при расчете налога на имущество государство вычитает из площади квартиры необлагаемые 20 квадратных метров (статья 403 Налогового кодекса РФ). То есть за квартиру студию площадью 20 квадратов налог равен нулю! В апартаментах налоговый вычет не применяется, ставка налога составляет от 0,5% до 1,5–2% от кадастровой стоимости, а коммунальные платежи рассчитываются по коммерческим тарифам с НДС и выходят на 20–30% дороже.
• Запрет на семейную ипотеку, маткапитал и налоговый вычет при покупке. Купить апартаменты по льготной семейной ипотеке, оплатить его сертификатом материнского капитала или вернуть до 260 тыс рублей имущественного налогового вычета от ФНС (по статье 220 НК РФ) нельзя — эти программы работают только для полноценного жилья.

Как выбрать студию, в которой будет просторно

Две квартиры-студии абсолютно одинаковой площади в 24 квадратных метра могут ощущаться совершенно по-разному. В одной легко помещаются полноценная двуспальная кровать, диван, кухонный гарнитур с духовкой и рабочее место у окна, а во второй вы будете постоянно натыкаться на угол стола в узком проходе. Чтобы выбрать эргономичную планировку по чертежу застройщика, проверьте пять архитектурных параметров.

Секрет 1. Ищите студию с двумя окнами

Самая ценная находка в каталоге новостроек — это угловая или широкоформатная студия площадью 24–28 квадратных метров, в которой застройщик сделал два отдельных окна. Такая деталь полностью меняет класс жилья! Установив между окнами легкую перегородку из рифленого стекла в металлическом профиле, деревянные рейки или плотную портьеру, вы превращаете студию в полноценную компактную евродвушку: у вас появляется отдельная светлая спальня с окном для свежего воздуха и отдельная кухня-гостиная со вторым окном.

Секрет 2. Меряйте ширину комнаты и простенки

Частая ошибка покупателей — смотреть только на общую цифру квадратных метров, не запрашивая у менеджера застройщика подробный план с размерами стен в миллиметрах. Запомните простое мебельное правило: длина стандартного спального матраса с изголовьем кровати составляет 210–215 сантиметров. Если ширина вашей студии всего 250 сантиметров, то между изножьем кровати и противоположной стеной останется проход в 35 сантиметров, где человеку придется протискиваться боком, а повесить телевизор или поставить комод напротив будет уже невозможно.

Комфортная ширина жилой зоны студии начинается от 3,1–3,3 метра. Также обязательно проверьте глубину простенка за входной дверью в прихожей: там должен быть отступ от дверного наличника до стены минимум в 62–65 сантиметров, чтобы встал шкаф под верхнюю одежду, пылесос и чемоданы. Если в студии нет места под один большой шкаф в коридоре, вещи неизбежно переедут в комнату и съедят все жилое пространство.

Секрет 3. Проверьте «грязную зону» и двери санузла

Посмотрите на плане, как вы будете двигаться от входной двери к ванной комнате и кухне. В хорошей планировке уличный коврик с мокрыми осенними ботинками остается в тупиковой нише у входа, и вы не наступаете на песок каждый раз, когда идете вечером из душа к кровати. Сама дверь в санузел должна открываться наружу в сторону прихожей, а не напрямую на обеденный стол или изголовье дивана. Внутри санузла площадью от 3,5 до 4,2 квадратных метра заранее проверьте, остается ли 60 сантиметров свободной стены рядом с раковиной под стандартную стиральную машину.

Опасные «студии» на вторичном рынке: газовый запрет и доли в старом фонде

Если в современных монолитных и панельных новостройках студии проектируются изначально по всем строительным канонам, то на вторичном рынке в домах постройки 1950–1990-х годов под вывеской «стильная квартира-студия» часто скрываются две опасные самовольные переделки.

Ловушка 1. Однокомнатная хрущевка или сталинка со снесенной стеной и газом

Многие владельцы старых однокомнатных квартир с шестиметровыми кухнями во время ремонта ломают перегородку между кухней и единственной жилой комнатой, объединяя их в модную просторную студию. Если в доме стоят электрические плиты, узаконить такой снос ненесущей перегородки через проект в жилищной инспекции можно без труда.

Но если дом газифицирован, объединение кухни с газовой плитой (или газовой колонкой) и жилой комнаты категорически запрещено законом! Согласно пункту 5.1 свода правил СП 402.1325800.2018 (а в Москве — прямому требованию Постановления № 508-ПП), между газифицированной кухней и жилой комнатой обязана стоять плотно закрывающаяся дверь или капитальная раздвижная перегородка, чтобы в случае утечки человек не задохнулся во сне. Такую квартиру с открытой газовой плитой невозможно согласовать в БТИ, на нее не даст ипотеку ни один банк, а при первом же визите инспектора Горгаза новому собственнику отключат газ и выпишут предписание за свой счет возвести стену на прежнее место.

Ловушка 2. Большая квартира, незаконно разрезанная на 4–5 мини-студий

Вторая популярная схема в старых домах — покупка инвестором убитой трехкомнатной или четырехкомнатной квартиры на первом-втором этаже и нарезка ее перегородками на четыре крошечные «студии» по 12–15 квадратных метров. В каждую ячейку ставят железную дверь, мини-кухню и душевую кабину с унитазом и насосом-измельчителем, после чего продают на 30% дешевле настоящих однокомнатных квартир.

Совет от риелторов «Владис»: Распознать такую незаконную переделку можно за одну минуту еще до поездки на просмотр. Попросите продавца прислать фотографию первой страницы выписки из ЕГРН. Если перед вами настоящая законная квартира-студия, в графе «Вид объекта недвижимости» будет написано «Квартира», в графе «Площадь» — ваши 22 кв. м, а в графе «Вид права» — индивидуальная собственность (100%). Если же в выписке указана общая площадь 76 кв. м, а вам по договору купли-продажи предлагают купить «15/76 доли в праве общей долевой собственности на квартиру» — закрывайте объявление. Вы покупаете не студию, а долю в самовольно перестроенной коммунальной квартире, которую нельзя взять в ипотеку, оплатить маткапиталом или легально сдать в аренду без письменного согласия всех остальных дольщиков по статье 247 ГК РФ.

Чек-лист выбора дома и этажа: 5 деталей, которые определяют ликвидность студии

Даже самая удачная планировка студии потеряет в цене и комфорте, если сам подъезд и этаж перегружены соседями. Выбирая квартиру в новостройке или свежем сданном доме, проверьте пять параметров этажного плана:

• Посчитайте количество квартир на этаже и число лифтов в подъезде. Если в двадцатипятиэтажной башне на одной лестничной площадке нарезано по 14–18 мелких студий, а лифтов в секции всего два — утром в восемь часов вы будете ждать свободную кабину по десять минут. Выбирайте корпуса, где на этаже расположено не более 6–10 квартир разнообразной нарезки (студии вперемешку с семейными двух- и трехкомнатными квартирами) и установлено 3–4 скоростных лифта.
• Не берите студию стена в стену с лифтовой шахтой или мусоропроводом. В студии ваша кровать стоит прямо в общей комнате, и вас не защищают две закрытые двери коридора, как в обычной однушке. Поэтому гул лебедки лифта, щелчки дверей на площадке или звон падающего мусора за изголовьем кровати будут слышны каждую ночь. Ищите студию в спокойном крыле коридора, подальше от лифтового холла и общей переходной двери на пожарную лестницу.
• Оцените наличие балкона или остекленной лоджии. Для маленькой квартиры площадью 20–25 квадратов собственная лоджия на 3–4 метра — это бесценный бонус. Там можно сушить белье (чтобы не разводить сырость в единственной комнате), хранить велосипед, сноуборд и зимнюю резину или обустроить уютный летний кабинет с креслом. Студии с балконом продаются на вторичном рынке в два раза быстрее аналогов без балкона.
• Проверьте тягу в двух вентиляционных каналах. В правильной студии застройщик выводит две независимые вентиляционные вытяжки (или одну мощную шахту с двумя разнесенными приемными решетками) — одну в санузле, а вторую непосредственно над кухонной нишей. Это жизненно необходимо, чтобы к ней можно было напрямую подключить гофру купольной кухонной вытяжки и уводить пар и запахи еды сразу в шахту, а не гонять их через угольный фильтр по потолку спальни.
• Убедитесь в высоте потолков от 2,7 метра. В маленьком помещении низкий потолок в 2,5 метра физически давит на глаза и скрадывает пространство. Потолки высотой 2,75–3,0 метра не только дают ощущение простора и света, но и позволяют поднять кухонные шкафчики и гардеробную систему в прихожей под самый потолок, получив треть дополнительного места для хранения вещей.

Подведем итоги

Хорошая квартира-студия в развитом районе — это надежная копилка для ваших сбережений, удобный старт для ребенка-студента и стабильный источник арендного дохода. Главное при выборе — не поддаться на уловки рекламных рендеров, вовремя отличить жилую квартиру от апартаментов или проблемной доли и выбрать планировку, в которой каждый квадратный метр работает на ваш комфорт. Риелторы «Владис» знают реальное качество строительства всех жилых комплексов города, помогут подобрать ликвидную студию с двумя окнами или глубокой нишей под кухню, согласуют индивидуальную скидку от застройщика и проверят юридическую чистоту документов на вторичном рынке. Оставьте заявку на консультацию, и мы найдем для вас идеальную студию под ваш бюджет и задачи.